Verlenging van het vruchtgebruik op uw vastgoed: VLABEL waarschuwt voor wijziging van de modaliteiten

Een loutere verlenging van vruchtgebruik geeft geen aanleiding tot Vlaams verkooprecht. Maar wie in dezelfde beweging ook het voorwerp of de omvang van het vruchtgebruik wijzigt, loopt mogelijk wel opnieuw tegen het verkooprecht aan. Een recent standpunt van VLABEL trekt die grens scherp.

Hof van Cassatie: verlenging van vruchtgebruik in principe geen verkooprecht

In de regel is een evenredig registratierecht verschuldigd bij elke overeenkomst waarbij tegen betaling de eigendom of het vruchtgebruik van een onroerend goed wordt overgedragen. De vraag stelde zich de voorbije jaren of ook de verlenging van een bestaand vruchtgebruik vóór de oorspronkelijke einddatum aanleiding geeft tot verkooprecht.

Na een lange juridische strijd tussen belastingplichtige en fiscus beantwoordde het Hof van Cassatie die vraag in zijn arrest van 24 januari 2025 ontkennend. Volgens het Hof houdt de verlenging van een vruchtgebruik enkel een wijziging in van een modaliteit van dat zakelijk recht, namelijk de duurtijd. Er wordt dus geen nieuw zakelijk recht overgedragen. Een loutere verlenging van een bestaand vruchtgebruik geeft daarom geen aanleiding tot verkooprecht. (Voor een diepere analyse van dit arrest verwijs ik naar mijn bijdrage in de Nieuwsbrief Notariaat nr. 5 van 2025)

VLABEL bevestigt, maar waarschuwt ook

VLABEL herbevestigt die positie nu ook in standpunt nr. 26016 van 1 juni 2026, gepubliceerd op 16 juni 2026. Toch bevat dit standpunt vooral een stevige waarschuwing voor belastingplichtigen.

Wanneer de zogenaamde “verlenging” niet enkel betrekking heeft op de duurtijd, maar ook andere modaliteiten van het vruchtgebruik wijzigt, is volgens VLABEL sprake van de vestiging van een nieuw vruchtgebruik. In dat geval valt de verrichting toch onder het Vlaams verkooprecht van 12%.

De belastingplichtige zal dus moeten kunnen aantonen dat het effectief gaat om de verlenging van een reeds bestaand vruchtgebruik. Het voorwerp, de omvang en de overige modaliteiten van het oorspronkelijke recht moeten voldoende duidelijk kunnen worden aangetoond én ongewijzigd blijven.

De draagwijdte van dit standpunt kan bovendien volgens mij verder reiken dan vruchtgebruik alleen. Ook bij andere zakelijke gebruiksrechten, zoals erfpacht of opstal, kan dezelfde vraag rijzen: wordt enkel de duurtijd verlengd, of wordt in werkelijkheid een nieuw of ruimer zakelijk recht gevestigd?

Ook daar zal een zorgvuldige redactie essentieel zijn. Wie een bestaand zakelijk gebruiksrecht wil verlengen, doet er goed aan nauwkeurig te bewaken dat enkel de duurtijd wordt aangepast.

Conclusie

Wie een vruchtgebruik of een ander tijdelijk zakelijk gebruiksrecht wil verlengen of concretiseren in het kader van een basisakte, doet er dus goed aan binnen de contouren van het bestaande recht te blijven. Een nauwkeurige vergelijking tussen het oorspronkelijke vruchtgebruik en de nieuwe akte is daarbij essentieel.

Heeft u vragen over vruchtgebruik, basisakten of de fiscale planning van vastgoed? Een eerste gesprek laat toe om uw situatie helder in kaart te brengen en de mogelijke pistes te verkennen.